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加拿大房市已触底?美联储刚降息 加拿大央行有“放水”的冲动 银行倒贴利息的好事真会有?

来源: 他们   日期:2019-08-17 11:47:35  点击:  属于:良木头条
2年前经历过房价扶摇直上和多人竞价抢购的场面,如果现在想买房的话,恐怕人们难于做出抉择:在总体房价已经下降的当前,是果断入市,还是再继续观察一段时间以免发生危险?
  投资理财专家麦克贝斯(Hilliard MacBeth)的选择是后一种。他最近刚再版了其《泡沫破裂》(When the Bubble Bursts)一书,书中预言加拿大房地产将要崩盘。
  “崩溃论”者总是有他们的市场的。目前,他们会比其他人更加重视一种可能性,就是经济将很快发生下滑和随后发生衰退。即使房价确实在下行,即使有这样那样的诱惑,也不宜急于入市。麦克贝斯说,如果是他的话,他会再等等看。“在当下房价不动或者下跌之时,租房比买房的经济性更好”。
  悲观者的论据很多,其中就包括“彭博新闻社”最近的一份“房地产泡沫风险指数”排行榜。其中,加拿大高居全球工业国家的第一名,在住房的购价-租价比、房价-收入比、实际房价、家庭债务等方面都位居顶级前列。
  “彭博新闻社”的房地产泡沫风险指数排行。
  虽然也有人认为,现在加拿大经济状况良好,且就业增长强劲,忧虑房市崩盘是杞人忧天,但麦克贝斯认为,多年来存在的沉重债务负担和高房价,会迫使加拿大房市出现戏剧性的价格回归,比十多年前在美国发生的情况还要更糟糕,持续时间更长。当时,美国的房地产泡沫破灭用了四年时间,在2012年才算触底,麦克贝斯说,也许加拿大的泡沫破裂期还要长于四年。他表示,重建住房的可负担性,房价就要从最高峰处降下来40%到50%。
  房市软化和家庭债务
  但从数据来看,似乎危险还很遥远,虽然忧虑并不无道理。“加拿大房地产协会”(CREA)发布于6月份的最新“季度市场预测报告”预测道,今年,加拿大的全国平均房价将继去年下跌4.1%后再度下跌,但幅度只有0.6%,下跌至48.5万元左右。
  房市软化的原因,还是众口一词的始于去年的“强化版”按揭贷款压力测试以及贷款利率上调。
  目前来看,加拿大全国平均房价距离预测的48.5万元还有一段路程要走。CREA的最新数据显示,全国5月份房屋平均成交价格接近50.8万元,比去年同期还上涨了1.8%。
  在家庭债务方面,加拿大按揭和住房公司(CMHC)在5月份指出,虽然按揭贷款活动有所减弱,但在去年年底前加拿大的家庭债务水平还是创了历史记录,“债务收入比”攀高到178.5%,非常惊人。
  IMF的看法倾向负面
  国际货币基金组织(IMF)的一份报告显示,由于房价过高,加拿大经济可能面临风险。加拿大最大房市如大多和大温地区,最有可能发生自2008年金融危机以来最大幅度的房价调整。而2008年金融危机之时美国房地产泡沫是如何破裂的,至今很多人还历历在目。
  5月,IMF针对加拿大做出的经济形势分析报告指出,加拿大的问题是“家庭债务水平太高”。
  央行会坐视“崩盘”不理?
  加拿大央行不久前曾承认,虽然大多和大温等主要房市有所降温,但房地产市场的不平衡还依然是加拿大金融体系中的一个主要漏洞。
  几十年来,加拿大的房贷利率一直在下降,也导致带来房价一直在上涨。按照物极必反的一般规律,这样一个已经持续了几十年的趋势应该有所转向,利率应该抬升才对,让“房价永远上涨”的加拿大定律终结。但现实并非如此,或者,那样的逆转时刻还没有到来。
  为了保持经济发展,央行现在反而有很强的降息冲动。眼下貌似不错的经济数据,并不能一直持续下去,加拿大经济面临的问题还有很多,尤其是高币值所带来的出口阻力。昨日,美联储刚刚降息25个基点,这个冲动就更强了。而且,如今全球已呈现出一边倒的“放水”倾向,在有些国家,关键利率和政府债券利息甚至已经低于零。
  40多年来加拿大“五年期”按揭贷款挂牌利率变动
  那么这些“负利率”会传递到商业银行,给按揭贷款倒贴利息吗?似乎匪夷所思,但却真的存在。在一些负利率的北欧国家,一些浮动利率按揭贷款的借款人已经在拿银行倒贴的利息了。
  加拿大经济现在已经高度依赖房地产市场,应该不会听任房市崩盘。如果房市的下滑使经济发生衰退,央行为了支撑房价,不是没有可能将关键利率拨到负向的。如果出现-1%的关键利率,也不要惊奇。央行貌似疯狂的举动,一定是它别无选择的选择。
  《赫芬顿邮报》做出一个假设例:如某商业银行以-1%的利率从央行借到100元,然后将其以-0.5%利率贷出;银行每年需向借款人支付利息50分,但可以从央行拿到利息1元,发生50分的盈利。
  而且,多贷款只会降低家庭债务水平,因为有负利息的“收入”。
  房地产行业看法正面
  卖方和买方的看法永远不同,房地产行业仍然在强调“历史趋势表明,买房永远是明智的投资”。他们看到的,是住房升值不可避免,眼下的市场降温是买家拿到长期利益的绝佳机会。“皇家地产”CEO索珀认为,就是在最艰难的时期,加拿大房市也没有发生过严重贬值,而且几十年来房价每年都会升值5%以上。
  索珀警告买家,不要想着能“抄底”,因为房市很难预测,不一定会发生大幅下滑。他认为加拿大不会重蹈美国的覆辙。如果发生经济下滑或者衰退,房市会自行进行调整,因为卖方和买方的数量会同时下降,供需还是会大体保持平衡。
  “高力国际”市场情报总监Craig Hennigar也说,在过去的20年到25年中,多数市场上几乎从未出现过房价下降超过一年的。房价平稳,房源存留时间长,就是买房的好时机,因为竞争少,有机会提出更多的条件。而且,在贷款利率很低的时候,买房就相当于强制储蓄,是非常好的免税投资。
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